KREDYT HIPOTECZNY BEZ WKŁADU WŁASNEGO. RUSZA NOWY PROGRAM RZĄDOWY!

Od czasu wybuchu pandemii COVID-19, a następnie wojny ukraińsko-rosyjskiej najbardziej pewną rzeczą stały się zmiany, i to permanentne. Skumulowanie negatywnych zdarzeń społecznych, gospodarczych i finansowych sprawiło, że zakup mieszkania lub budowa domu stały się bardzo trudne za sprawą rosnącej inflacji, a wraz z nią stóp procentowych. W efekcie młodzi Polacy nie tylko mają problem z zebraniem oszczędności na tzw. wkład własny do uzyskania kredytu hipotecznego, ale również z coraz mniejszą zdolnością kredytową. Odpowiedzią na te problemy ma być rządowy program  „Mieszkanie bez wkładu własnego” będący głównym filarem większego planu gospodarczego pn. „Polski Ład”. Eksperci z portalu TRIX sprawdzają, co to oznacza dla zwykłych Polek i Polaków, którzy marzą o własnych czterech ścianach.

• Program wchodzi w życie 27.05.2022 r. i obejmie wiele osób, a zwłaszcza rodziny z dziećmi, które chcą nabyć mieszkanie lub wybudować dom.
• Wkład własny gwarantowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) wyniesie od 10 do 20%, ale maksymalnie do kwoty 100 tys. zł.
• Kredyt hipoteczny musi być zaciągnięty w walucie polskiej w banku komercyjnym na minimum 15 lat – można uzyskać też tzw. spłatę rodzinną w wysokości 20, a nawet 60 tys. zł zależną od liczby posiadanych dzieci.
• Szczegóły programu znajdują się na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii i w treści Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym.

Na czym polega program „Mieszkanie bez wkładu własnego”?

Jego głównym celem jest zwiększenie dostępności kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub budowę domu dla rodzin, które ze względu na niemożność uzyskania wkładu własnego lub zmniejszenie zdolności kredytowej nie mogą pozwolić sobie na sfinansowanie inwestycji służącej do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jest to o tyle ważne, ponieważ inflacja na poziomie dwucyfrowym (inflacja CPI 12,4% w kwietniu 2022 r.) oraz wysokie stopy procentowe (stopa referencyjna NBP 5,25% w maju 2022 r.) sprawiły, że takie przedsięwzięcie stało się nieosiągalne dla wielu tysięcy zainteresowanych osób i rodzin. Drugim celem państwowego wsparcia przy użyciu działalności Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) jest zapewnienie stabilnej sytuacji mieszkaniowej rodzinom, zwłaszcza posiadającym dwoje i więcej dzieci.

Warto podkreślić, że taki kredyt z gwarancjami wkładu własnego udzielonymi przez BGK obejmie osoby i rodziny, które chciałyby:

• nabyć swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego, wtórnego lub społecznego;
• uzyskać finansowanie na budowę domu.

Co ważne, szczególnie premiowane będą rodziny posiadające dzieci, ponieważ uzyskają możliwość tzw. spłaty rodzinnej, która pozwala na otrzymanie dodatkowych 20 tys. zł przy urodzeniu drugiego dziecka i 60 tys. zł przy urodzeniu trzeciego i kolejnego dziecka, oczywiście w celu przeznaczenia tych środków na spłatę kredytu hipotecznego.

Kto może skorzystać z programu?

Głównymi adresatami są małżeństwa z dziećmi, jednak równie dobrze mogą z niego skorzystać osoby samotne, małżeństwa bezdzietne oraz osoby pozostające w związkach nieformalnych zarówno z, jak i bez dzieci. Równie istotną kwestią jest brak limitów wiekowych. Co więcej, z programu mogą skorzystać również obcokrajowcy oraz rodziny mieszane, z tym że najwięcej zyskają osoby mieszkające i prowadzące gospodarstwo domowe na terenie Polski.

W przypadku osób bezdzietnych lub posiadających tylko jedno dziecko podstawowym warunkiem jest brak prawa własności mieszkania lub domu. Wyjątkiem są oczywiście rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci, bowiem takie rodziny mogą jednocześnie złożyć wniosek o kredyt (w ramach programu) oraz posiadać prawo własności lokalu, ale o określonej powierzchni, czyli:

• do 50 m², mając 2 dzieci;
• do 75 m², mając 3 dzieci;
• do 90 m², mając 4 dzieci;
• bez limitu metrażowego w przypadku 5 i więcej dzieci.

Jakie mieszkanie można kupić, korzystając z programu rządowego?

Branżowi analitycy mają ambiwalentne odczucia, ponieważ mimo interwencji państwa, ruch na rynku nieruchomości nie będzie masowy, ale mimo to i tak wyraźnie zwiększy szanse na zakup własnego M lub budowę domu. Chociaż między majem 2021 r. a majem 2022 r. zdolność kredytowa przeciętnej rodziny 2+2 o zarobkach zbliżonych do średniej krajowej zmniejszyła się mniej więcej o 50%, to dzięki programowi nieco się polepszy, dając tym samym nieco większe pole manewru, a co najważniejsze opcję na wyższą kwotę kredytu. Jednak z drugiej strony, specjaliści podkreślają, że interwencja państwa wpłynie na wzrost kosztów kredytów i ich marże średnio o 2 punkty procentowe.

Warto dodać, że zmiany rządowego programu obejmują mechanizmy wpływające na wzrost limitu ceny mieszkania, oparte na iloczynie średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków (czyli średniej ceny za m²) i tzw. współczynnika, który od 27.05.2022 r. będzie wynosił 1,4 dla mieszkań z rynku pierwotnego i 1,3 dla tych z rynku wtórnego. Co istotne, wspomniany wyżej średni wskaźnik przeliczeniowy będzie mógł zostać obniżony w drodze rozporządzenia nie częściej niż 6 miesięcy w zależności od sytuacji na rynku budowlanym.

Jak pokazują szacunki HRE Investments, aby skorzystać z rządowego programu w Krakowie, zakup mieszkania z rynku pierwotnego, będzie ograniczony maksymalną ceną oscylującą w granicach ok. 9 500 zł, a z rynku wtórnego ok. 8 800 zł. Przykładowo dla Katowic szacunki maksymalnych cen kształtują się odpowiednio na poziomach ok. 7 800 zł dla mieszkań nowych oraz ok. 7 300 zł dla mieszkań używanych.

Oferta kredytowa i liczba banków komercyjnych współpracujących z BGK będzie się systematycznie zwiększać począwszy od 27.05.2022 r. Listę podmiotów udzielających kredytów hipotecznych w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” można znaleźć na stronie internetowej BGK.

PODSUMOWANIE

Zawirowania gospodarcze oraz rosnące ceny na rynku nieruchomości z pewnością nie są sprzymierzeńcem w realizacji marzenia o własnym mieszkaniu lub domu. Jednak państwo postanowiło interweniować, aby w jak najszerszym stopniu zwiększyć dostęp do kredytów hipotecznych na ten cel. Propozycja zmienionego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” w ramach Polskiego Ładu to krok w dobrą stronę i nadzieja dla młodych rodzin, których siła nabywcza i zdolność kredytowa wyraźnie zmalały w ostatnim czasie. Największymi beneficjentami programu będą rodziny planujące 2. i/lub 3. dziecko, bowiem skorzystają nie tylko z gwarancji wkładu własnego udzielanej przez BGK, ale również z tzw. spłaty rodzinnej, czyli bonusu w kwocie 20, a nawet 60 tys. zł na spłatę kredytu hipotecznego. W dodatku warunki programu wyraźnie ograniczają możliwość spekulacji, co powinno przynajmniej nieznacznie zahamować wzrost ofertowych cen nieruchomości, które  są prezentowane przez portal z ogłoszeniami TRIX.